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  • AutorenbildKlawan Immobilien GmbH

Was ist ein Cashflow?

Aktualisiert: 7. Nov. 2023

Habt ihr den Begriff „Cashflow“ auch schon mal gehört, wisst aber nicht ganz was damit gemeint ist? Wir erklären euch was hinter diesem Begriff steckt in diesem Blogbeitrag von unserem Immobilienblog Immo Input.


Cashflow

Was ist ein Cashflow bei einem Immobilieninvestment?


Der Begriff "Cashflow" bezieht sich auf den Geldbetrag, der in ein Unternehmen oder in diesem Fall in eine Immobilieninvestition fließt. Bei einem Immobilieninvestment bezeichnet der Cashflow den Überschuss an Geld, der nach Abzug aller Ausgaben (wie Hypothekenzahlungen, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Steuern) von den Mieteinnahmen verbleibt. Der Cashflow ist daher ein entscheidender Indikator für die Rentabilität einer Immobilieninvestition.


Es gibt zwei Haupttypen von Cashflow in Bezug auf Immobilien:


  1. Positiver Cashflow: Ein positives Cashflow-Szenario tritt auf, wenn die Mieteinnahmen höher sind als alle Ausgaben für die Immobilie. Das bedeutet, dass ihr jeden Monat einen Überschuss an Geld habt, den ihr für andere Investitionen nutzen könnt. Ein positiver Cashflow ist oft das Ziel von Immobilieninvestoren, da er langfristig finanzielle Stabilität bieten kann.

  2. Negativer Cashflow: Ein negatives Cashflow-Szenario tritt auf, wenn die Ausgaben für die Immobilie höher sind als die Mieteinnahmen. In diesem Fall müsst ihr jeden Monat zusätzliches Geld aus eurer eigenen Tasche zahlen, um die Immobilie zu halten. Dies kann riskant sein, es sei denn, ihr habt eine solide langfristige Strategie, um den Wert der Immobilie zu steigern und damit potenzielle Gewinne zu erzielen.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein positiver Cashflow nicht unbedingt bedeutet, dass eine Immobilie eine gute Investition ist. Andere Faktoren wie die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit, Steuervorteile und die allgemeine Marktsituation müssen ebenfalls berücksichtigt werden.


Immobilieninvestoren führen oft detaillierte Cashflow-Analysen durch, um sicherzustellen, dass sie ein realistisches Bild davon haben, wie ihre Investitionen abschneiden werden. Diese Analysen helfen dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen und das finanzielle Risiko zu minimieren.


 

Wann ist eine Immobilie im positiven Cashflow?


Eine Immobilie erreicht einen positiven Cashflow, wenn die Mieteinnahmen die gesamten Ausgaben für die Immobilie übersteigen. Die Mieteinnahmen einer Immobilie sind die monatlichen oder jährlichen Zahlungen, die von den Mietern erhalten werden. Die Ausgaben einer Immobilie umfassen alle Kosten, die mit dem Besitz, der Instandhaltung und dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und eventuell andere Ausgaben.


Um den Cashflow einer Immobilie zu berechnen, zieht ihr einfach alle Ausgaben von den Mieteinnahmen ab. Wenn das Ergebnis positiv ist, habt ihr einen positiven Cashflow, was bedeutet, dass die Immobilie mehr Geld einbringt, als sie kostet.


Mathematisch ausgedrückt:


Cashflow = Mieteinnahmen – Gesamtkosten (Hypothekenzahlungen + Grundsteuern + Versicherungen + Instandhaltungskosten + Verwaltungskosten + …)


Es ist wichtig zu beachten, dass ein positiver Cashflow nicht nur kurzfristig, sondern auch langfristig nachhaltig sein sollte. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen auch in den kommenden Jahren ausreichen sollten, um alle Ausgaben zu decken und idealerweise auch einen Gewinn zu generieren.


Immobilieninvestoren streben oft nach positivem Cashflow, da er dazu beiträgt, die monatlichen Kosten für die Immobilie zu decken und einen Gewinn zu erzielen. Dieser Gewinn kann dann für weitere Investitionen genutzt werden oder als Einkommen für den Investor dienen.


 

Wann ist eine Immobilie im negativen Cashflow?


Eine Immobilie hat einen negativen Cashflow, wenn die monatlichen Ausgaben für die Immobilie höher sind als die Mieteinnahmen. Mit anderen Worten, die Immobilie verursacht monatliche Verluste, da die Kosten für den Besitz und die Instandhaltung die Einnahmen aus Mieten übersteigen. Dies kann aus verschiedenen Gründen geschehen, wie zum Beispiel:


  1. Hohe Hypothekenzahlungen: Wenn die monatlichen Hypothekenzahlungen für die Immobilie hoch sind, können sie die Mieteinnahmen übersteigen.

  2. Hohe Instandhaltungskosten: Wenn die Immobilie älter ist oder Reparaturen und Renovierungen benötigt, können die Instandhaltungskosten hoch sein, was zu einem negativen Cashflow führen kann.

  3. Niedrige Mieteinnahmen: Wenn die Immobilie in einer Gegend mit niedrigen Mieten liegt oder die Immobilie nicht vollständig vermietet ist, können die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken.

  4. Hohe Betriebskosten: Zu den Betriebskosten gehören Grundsteuern, Versicherungen, Verwaltungskosten und andere laufende Ausgaben. Wenn diese Kosten hoch sind, kann der Cashflow negativ sein.

  5. Finanzierungskosten: Wenn die Immobilie mit einem hohen Zinssatz finanziert wurde, können die monatlichen Zinszahlungen die Mieteinnahmen übersteigen.


Ein negativer Cashflow bedeutet, dass der Eigentümer zusätzliches Geld aus eigener Tasche zahlen muss, um die Immobilie zu halten. Dies kann nachhaltig sein, wenn der Wert der Immobilie voraussichtlich steigen wird und der Eigentümer langfristig von der Wertsteigerung profitieren kann. Allerdings ist ein dauerhaft negativer Cashflow oft nicht nachhaltig und kann zu finanziellen Schwierigkeiten führen, wenn die Verluste über einen längeren Zeitraum hinweg anhalten. Daher ist es wichtig, die langfristige Rentabilität einer Immobilieninvestition zu evaluieren, um finanzielle Risiken zu minimieren.


 

Wie viel Cashflow muss eine Immobilie generieren?


Es gibt keine feste Regel dafür, wie viel Cashflow eine Immobilie generieren muss, da dies von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich der finanziellen Ziele des Investors, der Immobilienpreise in der Region, den Finanzierungskosten und den erwarteten Wertsteigerungen der Immobilie.


Investoren haben unterschiedliche Strategien und Ziele, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Einige Investoren sind bereit, vorübergehend einen negativen Cashflow zu akzeptieren, wenn sie langfristig von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren können. Andere Investoren bevorzugen eine positive Cashflow-Situation, um ihre monatlichen Kosten zu decken und ein regelmäßiges Einkommen zu generieren.


Es ist jedoch üblich, dass Investoren nach einer positiven Cashflow-Situation streben. Eine Immobilie, die einen positiven Cashflow erzeugt, kann dazu beitragen, die monatlichen Kosten zu decken und einen Überschuss zu generieren, der für weitere Investitionen genutzt werden kann. Der spezifische Betrag des erforderlichen Cashflows hängt von den individuellen finanziellen Umständen und Zielen des Investors ab.


Es wird empfohlen, eine gründliche finanzielle Analyse durchzuführen und verschiedene Szenarien zu prüfen, um festzustellen, welche Cashflow-Situation für eure spezifischen Investitionsziele am besten geeignet ist. Es ist ratsam, auch einen Finanzberater oder einen Immobilienexperten zu konsultieren, um eure Entscheidungen zu unterstützen.


 

Habt ihr weitere Fragen zu diesem Thema? Schreibt uns gern in die Kommentare. Zudem freuen wir uns über jedes „Like“, mit dem Klick auf dem Herz unten rechts. Nächsten Donnerstag haben wir den nächsten Blogbeitrag für euch hier bei dem Immobilienblog Immo Input.

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