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  • AutorenbildKlawan Immobilien GmbH

Wohnung verkaufen

Aktualisiert: 7. Nov. 2023


Wohnung verkaufen

Ihr möchtet eure Eigentumswohnung verkaufen? Was ist bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung zu beachten? Besonders wichtig ist es unter anderem die Käuferschicht bzw. die Zielgruppe zu bestimmen. Die wichtigen Faktoren beim Verkauf für die jeweiligen Zielgruppen erläutern wir euch in diesem Beitrag.



Wohnung verkaufen an einen Kapitalanleger/Investor


Handelt es sich bei der Eigentumswohnung um eine vermietete Wohnung? Dann spricht man im Normalfall eher den Kapitalanleger an. In diesem Fall wäre die Wohnung aufgrund der Kaltmiete zu bewerten. Kapitalanlegern ist es meistens nicht so wichtig, ob die Immobilie perfekt auf sie zugeschnitten ist. Die Wohnung sollte gut gelegen, zuverlässig vermietet, sich gut rechnen lassen und in einem ordentlichen Zustand sein. Wichtig für einen Kapitalanleger/Investor ist u. a. die Rendite bzw. der Faktor. Umso höher die Rendite oder niedriger der Faktor bei einer Wohnung ist, umso attraktiver ist die Wohnung.


Berechnung Rendite:


Die Rendite wird immer in % angegeben. Die Jahresnettokaltmiete (JNKM) wird anhand der Kaltmiete im Monat ermittelt: 12 x Kaltmiete = JNKM

Die JNKM wird dann durch den Kaufpreis geteilt und man erhält einen Wert X dieser wird mal 100 genommen und man hat die Rendite.


Beispiel:

Kaltmiete 500,00 Euro pro Monat

JNKM 6.000,00 Euro

Kaufpreis 100.000,00 Euro


6.000,00 Euro (JNKM) / 100.000,00 Euro (Kaufpreis) = 0,06

0,06 x 100= 6 %


In unserem Beispiel haben wir eine Rendite von 6 %.


Berechnung Faktor:


Die Jahresnettokaltmiete (JNKM) wird anhand der Kaltmiete im Monat ermittelt: 12 x Kaltmiete = JNKM

Der Kaufpreis der Wohnung wird durch die JNKM gerechnet und man erhält den Faktor.


Beispiel:

Kaltmiete 500,00 Euro pro Monat

JNKM 6.000,00 Euro

Kaufpreis 100.000,00 Euro


100.000,00 Euro (JNKM) / 6.000,00 Euro = 16,66


In unserem Beispiel haben wir einen Faktor von 16,66.


 

Wohnung verkaufen an Selbstnutzer


Sollte die Wohnung frei von Mietverhältnissen sein, so kann man an einen Kapitalanleger oder einen Selbstnutzer verkaufen. Bei einem Selbstnutzer geht man davon aus, dass er bereit ist etwas mehr Geld für seine Traumwohnung zu bezahlen, da er dort selber wohnen möchte und damit kein Geld verdienen will. Präsentiert in diesem Fall die Wohnung passend auf den Interessenten zugeschnitten. Das gelingt am besten, wenn ihr euch Gedanken macht wozu sich das Objekt am besten eignet.


Bei einer Einzimmerwohnung werden eher Singles angesprochen, somit sollte auch die Beschreibung und die Vorteile darauf abgestimmt werden. Ist es beispielsweise eine Dreizimmerwohnung, werden eher kleine Familien (Eltern und ein Kind) angesprochen. Hat die Wohnung noch eine Besonderheit wie z. B. eine Terrasse mit kleinem Garten, sollte diese Besonderheit in der Beschreibung hervorgehoben werden. Schaut euch auch die Gegend an und kontaktiert ggf. einen Makler um eine Einschätzung vor Ort zu erhalten. Es gibt viele Aspekte, die für die entsprechende Zielgruppe die beachtet werden muss und die den Verkauf einer Wohnung vereinfacht.


 

Unterlagen die vor dem Verkauf vorliegen sollten:


· Teilungserklärung

· Abgeschlossenheitsbescheinigung

· Gemeinschaftsordnung (Hausordnung)

· Grundbuchauszug (vom Amtsgericht / nicht älter als 3 Monate)

· amtliche Flurkarte (nicht älter als 3 Monate)

· Grundriss/Pläne/Baugenehmigung

· Wirtschaftsplan/Wohngeldberechnung

· Eigentümerversammlungsprotokolle

· Mietvertrag (falls vorhanden)

· Wohnflächenberechnung

· Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

· Mängelliste (nicht zwingend erforderlich aber ratsam)

· Fotos


 

Die Unterlagen könnt ihr wie folg einholen:


Teilungserklärung


Die Teilungserklärung erhaltet ihr in der Regel von der Verwaltung, diese sollte dort bereits in digitaler Form vorliegen. Andernfalls könnt ihr einen Notar beauftragen, der sich um die Beschaffung der Teilungserklärung kümmert, da diese notariell beglaubigt sein sollte.


Abgeschlossenheitsbescheinigung


Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ebenfalls bei der Verwaltung zu erfragen. Diese sollte auch dort in digitaler Form bereits vorliegen und wird somit schnell zu euch gesandt werden können. Sollte diese nicht bei der Verwaltung vorliegen, kann ein Notar auch hier weiterhelfen.


Gemeinschaftsordnung


Diese liegt jeder Verwaltung vor und ist dort einzuholen.


Grundbuchauszug


Einen Grundbuchauszug könnt ihr beim Amtsgericht der jeweiligen Stadt beantragen. Dies könnt ihr mit einer Vollmacht des Eigentümers oder als Eigentümer selbst vornehmen. Dieser sollte für den Verkauf nicht älter als 3 Monate sein.


amtliche Flurkarte


Eine amtliche Flurkarte könnt ihr im Internet beantragen. Am besten im Maßstab 1/1000. Diese sollte auf dem aktuellen Stand und nicht älter als 3 Monate sein.


Grundriss/Bauplan/Baugenehmigung


Die Grundrisse/Baupläne sind in den meisten Fällen in der Baugenehmigung vorhanden. Sollten keine Baugenehmigung mehr vorliegen, so könnt ihr eine Bauakteneinsicht beim Bauamt vornehmen und dort die Unterlagen abfotografieren oder kopieren.


Wirtschaftsplan/Wohngeldabrechnung


Diese erhält man einmal im Jahr von der Verwaltung, wenn diese dafür zuständig ist. Solltet ihr die Abrechnungen selber machen, so habt ihr dies in euren Unterlagen ja bereits vorliegen und müsst es nur noch raussuchen. Andernfalls erfragt ihr diese bei der Verwaltung nochmals.


Eigentümerversammlungsprotokoll


Dies sollte ebenfalls in euren Unterlagen zu finden sein, da nach jeder Versammlung ein Protokoll erstellt wird und dies an alle Eigentümer weitergeleitet wird. Andernfalls erfragt ihr diese bei der Verwaltung, dann werden diese erneut zugesandt.


Mietvertrag


Sollte die Wohnung vermietet sein, so ist es für den Käufer natürlich sehr wichtig den Mietvertrag vor dem Kauf zu sehen. Dieser sollte in euren Unterlagen zu finden sein.


Wohnflächenberechnung


Die Wohnflächenberechnung könnt ihr entweder selber vornehmen oder anhand der Pläne aus der Baugenehmigung errechnen. Beachtet hierbei die dafür geltenden Richtlinien.


Instandhaltung- und Renovierungsmaßnahmen


Sollten Renovierungen anstehen oder bereits in Gange sein, ist es ratsam eine Liste für die Interessenten zu erstellen, damit sie wissen was für Zusatzkosten in nächster Zeit auf sie zukommen oder ob diese abgedeckt sind durch die Instandhaltungsrücklagen.


Mängelliste


Sollten bekannte Mängel in der Wohnung sein, so erstellt eine Liste für die Interessenten, damit sie diese nicht vergessen zu erwähnen und somit nachweisen können, dass sie diese Liste dem Interessenten übersandt oder gezeigt haben.


Fotos


Hier ist es besonders wichtig die Wohnung optimal für den Verkauf zu präsentieren. Fragt im Freundeskreis nach fähigen Fotografen oder sucht euch professionelle Hilfe. Die Auswahl der richtigen Kamera sowie der richtigen Belichtung und Bearbeitung der Immobilienfotos sorgt am Ende für viele Interessenten bei dem Verkauf eurer Wohnung.


 

Solltet ihr Hilfe bei dem Verkauf eurer Wohnung benötigen wendet euch am besten an einen ortsansässigen Immobilienmakler. Dieser kennt sich mit den Gegebenheiten des Ortes sowie dem Verkauf eurer Wohnung bestens aus und kümmert sich um die Beschaffung sämtlicher Unterlagen. Gern helfen wir euch dabei. Schreibt uns gern eine Nachricht.


Habt ihr noch weitere Fragen zum Thema „Wohnung verkaufen“? Oder gibt es andere Themen die ihr euch von uns wünscht? Dann schreibt uns diese gern in die Kommentare. Zudem freuen wir uns über ein Like, wenn euch der Beitrag gefallen hat.



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